（来源：中国房地产报大湾区）

/发自深圳

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首付5万元起？讼师指示，涉嫌诳骗银行贷款。

（金光华凤凰九里形势，中房君摄）

“最高奖励5万元，重金征名”！

本年7月，深圳市金光华集团对外发布了一则搜集告白。据推文信息，是为“金光华黎光旧更形势”搜集案名，此音信也曾发布便激发市集眷注，原因是该旧更形势曾一度堕入停滞。

那时，一份由深圳升鹏房地产有限公司发出的《黎光形势部暂停办公的见知》在业内流传。见知声称，旧改讨论抓续两年，插足资金超越20亿元，受未签约业主房屋未根除影响，形势开发拓荒遥不成及，“我司已情至意尽，现职责了千里重的资金压力，靠近庞大的财务风险。”

天眼查平台炫夸，深圳升鹏房地产有限公司为深圳市金光华实业（集团）有限公司控股子公司，配置于2016年3月2日。

行为深圳民营房企涉足城市更新限制的一员，深圳市金光华实业（集团）有限公司（以下简称“金光华集团”）旗下多个楼盘形势均由旧改退换而来，受到近几年行业诊疗、市集下行、签约受阻等多成分影响，昔日“赛马圈旧改”的后遗症雷同启动在金光华集团身上显现。

同期，摆在金光华集团面前的难点还有形势标去化困局。本年以来，金光华集团旗下共有“凤凰九里慧苑”“溪山禾玺御府”两个形势取证入市，但为止9月15日，凤凰九里开盘加推半年仅销售17套房源，去化率仅为8%；溪山禾玺开盘于今4个月去化率仅在15%，与开盘宣传的“劲销291套”相去甚远。

面对滞销窘境，金光华集团旗下形势以“低首付”行为营销计策刺激市集，以致在凤凰九里的营销直播间，更顺利打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付操作的宣传术语。

尽管莫得顺利表明低首付比例，但按照这一形势3月份获批预售的备案数据，210套房源总价最低为298万元，以首套房首付1.5成狡计，首付款需要45万元掌握，与形势直播间宣传的“首付12万元起”有着光显差距。

讼师东说念主士以为，从商品房销售的角度看，“低首付”以致“零首付”的步地属违章行动，关联章程明确严禁房地产开发企业、房地产中介机构违章提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，对购房者而言亦潜伏多重风险，对于任何样式的“低首付”“返首付”宣传，王人要高度警惕。

（金光华集团企业直播间截图）

01

开盘半年仅卖出17套

金光华多盘陷去化窘境

金光华集团网站信息炫夸，其旗下深圳在售形势共有4个，别离是位于龙岗区的凤凰九里、龙华区的溪山禾玺，以及龙岸君粼、溪山君樾2个现房尾盘。

面前，金光华集团主力推售的形势为金光华凤凰九里，位于深圳市龙岗区平湖片区，原为平湖工业园旧更形势，合座体量约70万平方米，涵盖商品房、安堵房、回迁房、写字楼、生意多种业态，一期于2023年11月取证开盘，2025年3月再次加推。

金光华凤凰九里形势销售东说念主员示意，形势一期已是准现房在售，二期瞻望来岁入市。中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，凤凰九里2023年11月取证，共430套房源，但入市于今快要两年，去化率仅约60%；同期，有87套房源为“在建典质”现象。

（凤凰九里多套房源

处于典质现象。截图源自：深圳市房地产信息平台）

本年3月，凤凰九里再次取证加推，共推出210套房源，但半年昔日仅销售了17套房源，为止9月15日，去化率仅8%。

中房君通过深圳市房地产信息平台梳剪发现，深圳市龙岗区本年以来获批预售的10个住宅形势中，凤凰九里形势去化率垫底。

（凤凰九里

3月推出房源巨额处于待售现象。截图源自：深圳市房地产信息平台）

在金光华集团的宣传府上中，对该形势标定位为“性价比高，配套完善，是着手深圳第一套房的不二之选”。近日，中房君实探现场看到，尽管西侧贪图的龙城高等中学(陶冶集团)平湖学校3月已启动开工，但形势所处的地舆位置是光显短板，距离地铁10号线末站“双拥街”直线距离仍有3公里，而且通盘之隔已属于东莞市凤岗地带，邻近多为旧村以及厂房，城市合座界面以及居住品性有待改善。

位于龙华区不雅澜的“溪山禾玺”是金光华集团另一个主力在售形势，原为大布巷片区城市更新单位，2023年动工，2024年首推一期“溪山禾玺首府”，共454套房源，为止9月15日，形势去化率78%，同期有13套房源为“在建典质”。

本年5月，该形势二期“溪山禾玺御府”取证开盘，共推出708套房源；开盘今日，开发商即发出热销海报，炫夸当日共卖出291套房源。

溪山禾玺御府销售东说念主员示意，这个形势是不雅澜片区首个新规户型家具，75平方米可打造出三房两厅户型，对比片区竞品具有上风。但也有看房者示意，实地感受75平方米三房后发现，其中两个次卧的空间偏小。

与此同期，为止9月15日，深圳市房地产信息平台炫夸，溪山禾玺御府本质去化率仅约15%，开盘于今4个月备案仅111套，仍有快要600套房源为“期房待售”，与开盘宣传的数据相去甚远。

02

首付返大额购物卡？直播间宣传“低首付”？

金光华多个形势促销操作涉嫌违章

去化乏力，金光华集团旗下形势屡屡祭出“低首付”操作。

中房君查询到，旧年8月，已有购房者投诉“凤凰九里形势首付返现违章售房”，称在认购的经过中发现开发商存在较多违章问题，不仅存在返现操作，且返现的前提是购房者需合作签署开发商所提供的一份28万元首付贷契约。该操作涉嫌违犯《深圳市住房和拓荒局对于步履商品房销售行动的见知》中“不容首付分期、首付贷”的章程。

接到投诉后，深圳市龙岗区住房和拓荒局恢复：对于开发商涉嫌违章提供首付贷的问题，该问题我局高度兴趣，立即开展关联访问行状，我局已收到信访东说念主提供关联笔据材料，也曾核实，我局将照章依规处理。

本年3月，龙岸君粼形势雷同有购房者爆料，称落入了开发商的“首付贷陷坑”，在购房者示意首付款有压力时，形势销售指引其进行贷款来交定金与首付。

与此同期，据多名房地产中介机构东说念主员表示，本年以来，凤凰九里形势在促销计策上仍旧不断打出“首付仅5万元”“首付低至8万元上车深圳两房”等疑似“低首付”操作步地，中房君也发现，以致在企业直播间，形势更是顺利打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付的操作术语行为宣传亮点。

凤凰九里

“低首付”宣传海报。图片来源：房地产中介机构

有深圳市龙岗区房地产中介东说念主员告诉中房君，凤凰九里的所谓“可苦求低首付”，本质操行为购房者先交足1.5成首付，待银行贷款获批后，开发商便会以“顺利购房耸峙送购物卡”的样式，返给购房者大额购物卡。

“打个比喻，一套屋子总价300万元，购房者首付1.5成后系数45万元，之后开发商再复返价值30万元购物卡，相当于购房者首付只出了15万元。”有房地产中介东说念主员示意，据其了解，购房者也不错选拔返现款的样式，但返现款金额会打个折。

凤凰九里形势现场销售东说念主员更顺利示意：“两房家具不错作念到首付10万元掌握，月供不到1万元，首付不错顺利先返现款，首付30万元返18万元，这么首付只需要12万元。”

中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，本年3月，凤凰九里取证加推，备案均价为4.25万元/平方米，最低备案价为3.93万元/平方米，若以最小户型76平方米狡计，该形势最低廉的一套屋子总价为298万元，按首付1.5成算，首付款最低需要44.7万元。

换句话说，无论开发商若何打折，泛泛买房情况下，购房者首付款不成能低至仅5万元或8万元。

不仅是凤凰九里，有房地产中介机构东说念主员示意，5月开盘的溪山禾玺御府形势，雷同不错进行低首付决策操作，“首付仅需23万元起”。

对此，康德智库群众、上海市尚法讼师事务所房地产部主任讼师唐震东以为，2017年11月，住建部、东说念主民银行、原银保监会结合印发了《对于步履购房融资和加强反洗钱行状的见知》，明确章程严禁房地产开发企业、房地产中介机构违章提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，商品房销售严禁使用返券、返卡、返现款等技术进行过度营销。因此，即使是“购房返购物卡”的步地，也光显犯罪违章。

“开发商返还高额购物卡的行动，实质上变相镌汰了购房者的首付开销，这种变相回避首付比例的行动，其操作实质与‘零首付’‘首付分期’等违章行动近似，仅仅技术更为笼罩，开发商在宣传中以低首付为噱头诱导购房者，后续通过返还购物卡来杀青，雷同涉嫌弊端宣传与价钱违章。”唐讼师示意。

上海市光明讼师事务所讼师付长生也指示，“低首付”的促销步地对购房者而言潜伏多重风险，需要高度警惕，银行基于购房者交了足额首付的前提审批贷款，若银行过后得知首付款本质已被开发商返还，涉嫌诳骗银行贷款，银行有权布借债款提前到期，条款立即偿还全部贷款，以致可能根究购房者的法律职责。

“正当合规是安全的基础，面对这类劝诱，购房者务必保抓理解，对于任何样式的低首付、返首付宣传王人要高度警惕，澄莹其背后可能存在的违章风险和潜在资本。”付讼师示意。

9月17日，中房君就形势涉嫌“低首付”操作向金光华集团发去采访函，但该集团官网的联系邮箱炫夸不存在；后续，中房君致电金光华集团客户服务部并再次发去采访函，为止发稿，企业方面尚未回复。

03 

深圳“旧改元老”10年千里浮

企业对涉嫌“低首付”操作暂未回复

对于“金光华集团”，大巨额深圳东说念主并不生分。

位于深圳市罗湖区的金光华广场，是深圳首个与地铁无缝相接的购物中心，建筑面积12万平方米，于2004年开业，于今仍是金光华集团的中枢金钱，亦然生意板块唯独金钱。

企业网站信息炫夸，金光华集团配置于1995年，业务涵盖住宅开发、城市更新、生意投资及运营、产业园区开发及运营、物业搞定等，董事长为潮汕商东说念主李亚鹤。

与同期期深圳潮汕系开发商近似，李亚鹤以工程队起家，后配置金光华实业有限公司，启动繁难房地产并重心“掘金”旧改。根据企业网站信息，金光华集团已布局深圳龙华、龙岗、福田、南山等区域，领有近20个城市更新形势。

昔日十年，李亚鹤已鲜少公开出面，恰是在其“半逃匿”时辰，深圳乃至天下楼市迎来最狂热的一轮飞腾周期，金光华集团则并未赶上楼市最滚热的“黄金十年”。

更为严峻的是，历史留传的各项问题恒久出入相随。

天眼查数据炫夸，自2018年于今，金光华实业集团有限公司共有多个历史欠税公告，包括地皮升值税、企业所得税等，累计欠税总金额超越1亿元。而且，公司有屡次被践诺纪录，被践诺总金额超越了3300万元。

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职责裁剪：刘宇

审读：戴士潮

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